賃貸の部屋を、仲介サイトで見つけて契約するとき、契約書には、「原状回復」という言葉が出てきます。退去するときに、部屋を元の状態に戻すという意味ですが、「どこまで戻さなければいけないのか」を、正確に説明できる人は、多くないかもしれません。
青山メインランドが運営する情報サイト「Online Stage」には、「賃貸物件はどこまでが原状回復？トラブルを未然に防ぐためにできること」という記事が、掲載されています。国土交通省のガイドラインをもとに、原状回復の考え方を、整理した読み物です。
この記事では、この記事の内容をもとに、原状回復の基本を、借りる人の目線で、掘り下げていきます。なお、記事は、貸主（オーナー）向けに書かれたものですが、借主にとっても、大切な知識です。実際の負担は、契約書の内容や、個別の状況によって異なります。
Online Stageの記事「原状回復」
この記事は、2022年1月に、Online Stageに掲載されました。
記事は、賃貸物件を貸し出す場合には、借主が、いずれ退去するものであり、その際に、借主には原状回復の義務があるが、そこが典型的なトラブルの発生ポイントでもあると、述べています。
トラブルを避けるために必要な知識を、解説する内容です。
原状回復とは
記事によると、原状回復とは、「借りた状態に戻して返す」ことで、原則として、借主に義務があります。
けれども、何年も住み続けた場合に、入居したときの状態に、完全に戻さなければならないとしたら、借主の負担が大きくなりすぎてしまうと、記事は指摘しています。
建物は、誰も住んでいなくても、時間とともに劣化していきます。その経年劣化まで、借主が負担するのは、不合理だという考え方です。
国土交通省のガイドライン
記事は、トラブルを防ぐために、国土交通省が、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を、定めていると紹介しています。
このガイドラインでは、「自然損耗（経年劣化）」「通常損耗」「借主の故意や不注意による損耗」の三つに分けて、どちらが負担するのかを、区分しています。
ガイドラインは、法律ではなく、あくまで指針ですが、トラブルを避けるために、広く参考にされていると、記事は述べています。
貸主が負担するもの
記事によると、自然損耗や通常損耗は、貸主の負担となります。
たとえば、畳、クロス、床材などの色落ちや自然な変色、設備機器の通常の使用による故障が、自然損耗の例です。電気製品の後ろの壁の黒ずみ、エアコンの設置によるビス穴、家具を置いたことによる跡が、通常損耗の例として、挙げられています。
普通に暮らしていれば、避けられない傷みは、借主が直す必要がないという考え方です。
借主が負担するもの
記事によると、借主の故意や不注意などによって生じた損耗は、借主の負担になります。
たとえば、喫煙による汚れ、落書き、ペットによる傷や臭い、引っ越し作業で生じた傷などが、例として挙げられています。
つまり、「常識の範囲を超えた使い方や、不注意、適切な管理を怠ったことで生じた破損や劣化」が、借主の負担になるということです。
具体例で考える
記事は、具体的な例も、紹介しています。
フローリングのワックスがけは、通常の生活に必須とは言い切れないため、グレードアップにあたり、貸主負担です。家具を置いたことによる凹みは、通常損耗で、貸主負担です。
一方、飲み物をこぼしたあとに放置して、シミやカビが生じた場合は、管理を怠ったとされ、借主負担になります。引っ越し作業中のひっかき傷も、注意すれば防げたものとして、借主負担になります。
年数が長いほど、借主の負担は軽くなる
記事によると、ガイドラインには、「経過年数を考慮して、年数が多いほど、貸主の負担割合を多くする」という考え方が、示されています。
壁紙やエアコンなどの設備には、価値が下がっていく年数の目安があり、たとえば6年程度とされています。長く住み続けた場合は、その価値の減少を考慮して、借主の負担が軽くなると、紹介されています。
ただし、喫煙によるヤニ汚れや、焦げ跡など、借主の故意や過失によるものは、年数が経っていても、借主の負担になる場合があります。
トラブルを避けるためにできること
記事は、トラブルを避けるために、入居時の部屋の状況を、貸主と借主の双方が、比較して確認することが大切だと、述べています。
原状回復の「原状」は、入居時の状態が基準であり、傷や汚れが、借主がつけたものなのか、もともとあったものなのかを、証明できないと、揉める原因になるからです。
入居時に、部屋の状況を、写真に撮って、日付とともに保管し、書類で報告しておくことが、有効な対策として、紹介されています。
借りる人が、契約前と入居時にできること
借りる人にとっても、契約前に、原状回復に関する契約書の条項を、読んでおくことが大切です。
入居時には、傷や汚れを、写真に残し、気になる点は、管理会社や仲介会社に、早めに伝えておきましょう。
退去時には、立ち会いのうえで、状況を確認し、請求の内容に疑問があれば、ガイドラインを手がかりに、質問することができます。
まとめ
青山メインランドのOnline Stageの記事は、国土交通省のガイドラインをもとに、原状回復の基本と、貸主と借主の負担の区分、トラブルを避けるための入居時の確認の大切さを、分かりやすく解説しています。
仲介サイトで部屋を見つけて契約する前に、原状回復の考え方を知り、入居時の状況を記録しておくことが、退去時の安心につながります。